万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)200克等于多少毫升水，200克是多少ml水支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国200克等于多少毫升水，200克是多少ml水信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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