OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的(有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(ch有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看ǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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