“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出(chū)现像(xiàng)过去十年(nián)的系(xì)统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块(kuài)向单(dān)个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是(shì)估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀到了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么ng>成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来(lái)自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现了(le)一(yī)个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背景的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体一(yī)点，就是(shì)它(tā)的净借贷水平(píng)（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业(yè)内最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行(xíng)业(yè)内最低的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是(shì)我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不(bù)多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光(guāng)明地产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特(tè)色(sè)的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而(ér)更(gèng)加值(zhí)得注意的是(shì)，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确(què)，有助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐(lè)观(guān)的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在(zài)强二线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一(yī)方面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间(jiān)扩(kuò)张的民(mín)营企业的影子(zi)。虽然说，见到(dào)机会时(shí)要出(chū)手，但(dàn)出手的章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太(tài)快，但(dàn)未来的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还(hái)是看房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前(qiá历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么n)房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公(gōng)司净负债率提(tí)高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制(zhì)了(le)公(gōng)司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各(gè)维(wéi)度的(de)实际表现上，国(guó)央企确实会(huì)更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么，民(mín)营企业(yè)中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了(le)“中国工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季(jì)报，该资产公司(sī)的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充(chōng)同样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭(háng)州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来(lái)多家机构(gòu)的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只是房地(dì)产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材料端(duān)息(xī)息相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿(ā)尔法的思(sī)路(lù)渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越(yuè)大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内装更新的(de)需求(qiú)也(yě)会(huì)越来越多。美(měi)国过去的数据充分说(shuō)明了(le)这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之(zhī)后，家(jiā)具(jù)消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计(jì)、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都(dōu)实现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏(hóng)回(huí)报均增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为(wèi)志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也(yě)越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的(de)是(shì)市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同(tóng)里(lǐ)提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度(dù)是非常大(dà)的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到(dào)期(qī)之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务(wù)是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

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