导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(75寸电视长宽是多少zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将75寸电视长宽是多少变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产75寸电视长宽是多少矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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