饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的)会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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