5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(s别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了ī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dè别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了ng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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