导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在天津面积多少平方公里不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(天津面积多少平方公里lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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