5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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