文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dùeach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(reach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数ì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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