导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点)着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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