近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊hòu)资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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