5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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