万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(lé兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只i)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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