导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码ng>在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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