近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句jīn)分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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