文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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