导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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