饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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