近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类左眉毛有一根特别长是什么意思？的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会(h左眉毛有一根特别长是什么意思？uì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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