苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗

　　“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十年(nián)的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单(dān)个(gè)标的转移。上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个股的(de)苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没(méi)有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下(xià)今年房地产的(de)开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资(zī)背景的(de)民营房企股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是(shì)不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安(ān)成本是(shì)否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上(shàng)述(shù)条件的房企并不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企(qǐ)出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的(de)国(guó)央(yāng)企房企，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判未来市(shì)场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负(fù)债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入(rù)地(dì)块也实现了快速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身(shēn)储备了很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一(yī)半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度(dù)让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时要(yào)出手，但出(chū)手的(de)章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗债率水平，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前(qián)房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积(jī)极的房(fáng)企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债(zhài)率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少数民(mín)营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城(chéng)中(zhōng)国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一(yī)一(yī)六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业(yè)绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团发(fā)布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住(zhù)房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过(guò)去的(de)数(shù)据(jù)充分(fēn)说明(míng)了这一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如(rú)消费建材、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居(jū)前两位(wèi)的都(dōu)是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前(qián)者在月(yuè)线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江山(shān)。需(xū)要(yào)强调的(de)是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是(shì)价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一时(shí)的家(jiā)居板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净(jìng)利润，公(gōng)司都实(shí)现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其(qí)也成为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的(de)大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前述(shù)上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价(jià)的公司很少，因为物业公(gōng)司(sī)很容易一开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为保安(ān)这些(xiē)固(gù)定人员成本的(de)年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客(kè)户没有那(nà)么(me)满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之(zhī)后提价(jià)率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务(wù)是有(yǒu)关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

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