OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些空间沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家>

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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