万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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