文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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