5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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