OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhè一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音n)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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