5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(c崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读héng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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