“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的(de)愈加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关(guān)注一(yī)下(xià)今年(nián)房地产(chǎn)的开(kāi)发资(zī)金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售情况相较一(yī)般(bān)。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一(yī)个很明显的分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还(hái)是融资等(děng)各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的(de)房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是(shì)行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业(yè)内最低的；这些都是我们(men)看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不(bù)多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年(nián)末，天(tiān)房发(fā)展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借(jiè)贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到(dào)机会来(lái)了，其开始在一线城市(shì)进行(xíng)大(dà)举拿(ná)地，净负(fù)债率(lǜ)也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预(yù)计今年会有更多的(de)楼盘入(rù)市。像(xiàng)这(zhè)类企业就(jiù)符合(hé)“最后的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市(shì)，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制(zhì)地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的(de)影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的(de)净负债率水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较(jiào)积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀(xiù)地(dì)产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国(guó)央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低(dī)，融(róng)资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营(yíng)房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实(shí)现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年一季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营四大灵猴的兵器叫什么名字(yíng)收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布(bù)局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业主要(yào)包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至(zhì)下(xià)游。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入存(cún)量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的(de)数(shù)据(jù)充分说明了(le)这一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是(shì)来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成为(wèi)基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经风光一时的(de)家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不(bù)过好(hǎo)在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是(shì)归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实现(xiàn)了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海公募(mù)基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服务不是一(yī)个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部(bù)分(fēn)项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期(qī)还(hái)能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到四大灵猴的兵器叫什么名字产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安这(zhè)些固定人员成本的(de)年度(dù)增长，不(bù)过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 四大灵猴的兵器叫什么名字