近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chén公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表g)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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