文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国(蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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