万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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