近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方