导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。<百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗/p>

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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