饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》费等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gō将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》ng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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