文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(sh隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体āng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(f隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体áng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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