近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)2197的立方根是多少，216的立方根是多少二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会2197的立方根是多少，216的立方根是多少(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(2197的立方根是多少，216的立方根是多少duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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