近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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