文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款小黄人名字分别叫什么(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(小黄人名字分别叫什么shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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