饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhō几十块钱的阿富汗玉是真的吗ng)介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明几十块钱的阿富汗玉是真的吗码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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