文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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