近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(h两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了óng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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