近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分(f文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求ēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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