饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》顶的速度越来越快越叫的原因（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖顶的速度越来越快越叫的原因(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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