万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先(xi平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字ān)受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(r平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字én)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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