5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明随性是什么意思，女人随性是什么意思显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(d随性是什么意思，女人随性是什么意思èng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng随性是什么意思，女人随性是什么意思)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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