OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OP害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些PO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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