导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文苹果x多重p>

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fā苹果x多重ng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的苹果x多重集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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