导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、<大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好/strong>城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。