万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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