万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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