近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(g一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力uān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现(一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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